door Sara Wuyts, oprichter & architect bij Fragmat

Wat een perceel waard is, hangt sterk af van wat erop kan en mag ontwikkeld worden. Maar dat is zelden op het eerste gezicht duidelijk. Naast de bestemming op het gewestplan spelen ook uitvoeringsplannen, verordeningen, beleidsnota’s en stedenbouwkundige visies een rol.

Deze gelaagdheid zorgt vaak voor onduidelijkheid – en die vertaalt zich in onderhandelingen of samenwerkingen naar onzekerheid over waarde. Wat voor de ene een bouwmogelijkheid is, is voor de andere een risico.

Een goede potentieelscan helpt dit helder te maken: door juridisch en beleidsmatig te analyseren wat verdedigbaar is, ontstaat een realistischer beeld van wat het perceel écht toelaat.

Veel dossiers vereisen een afwijking van de voorschriften. Dat klinkt problematisch, maar is vaak net de ruimte waar creativiteit en beleidsvisie samenkomen. Zeker als een project inspeelt op maatschappelijke ambities – zoals verdichting, hergebruik of vergroening – is er ruimte voor collectieve visies.

Een sterke aanvraag motiveert waarom het project bijdraagt aan een betere ruimtelijke invulling. Een afwijking is dan geen uitzondering meer, maar een onderbouwde keuze.

Naast juridische en planologische argumenten speelt ook ontwerpkwaliteit een rol in de beoordeling. Een goed ingepast, doordacht ontwerp kan lokale overheden overtuigen, zelfs in complexe dossiers.

Dat betekent: aandacht voor schaal, materialiteit, groeninpassing, erfgoed en publieke impact. Niet als ‘extraatje’, maar als essentieel onderdeel van het vergunningsverhaal.

Naast juridische en planologische argumenten speelt ook ontwerpkwaliteit een cruciale rol in de beoordeling. Een goed ingepast, doordacht ontwerp kan lokale overheden overtuigen, zelfs in complexe dossiers. Dat betekent: aandacht voor schaal, materialiteit, groeninpassing, erfgoed en publieke impact — niet als ‘extraatje’, maar als essentieel onderdeel van het vergunningsverhaal. Daarbij gaat het niet om een loutere focus op de maximalisatie van het perceel, maar om kwalitatieve masterplanning: ontwerpen die privacy bieden aan bewoners én tegelijk uitnodigen tot gedeelde, collectieve ruimtes die verbindingen leggen tussen gebieden. Een creatieve en doordachte stadsplanning vergroot niet alleen de slaagkans van een project, maar kan ook het vergunningsproces aanzienlijk versnellen.

Een haalbaarheidsstudie is geen eindpunt, maar een vertrekpunt. Ze bepaalt wat mogelijk is, hoeveel risico er nog resteert, en hoe sterk een project staat in gesprekken met partners, kopers of overheden.

Door het vergunningstraject strategisch aan te pakken, kunnen grondeigenaars en ontwikkelaars beter onderbouwde keuzes maken – en projecten realiseren die zowel stedenbouwkundig als economisch duurzaam zijn.